超预期降杠杆 融创中国后市可期

作者：夏天

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2021年3月10日，政府工作报告提出，“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”

对此，各大代表、委员及业内人士表示，实施城市更新，能够不断满足人民群众美好生活需要，将为企业带来新机遇，为城市注入新鲜活力。

这给头部房地产企业如融创中国带来了新的发展机遇——在国家实施城市更新行动大背景下，房地产行业还将迎来长期、稳定发展，具备规模及品牌优势的头部企业则迎来更大的发展空间，尤其是经历2020年公共卫生事件考验后，这更是让优质地产公司脱颖而出，融创中国就是其中之一。

2021年3月12日，据融创中国2020年财报显示，即便在2020年遭遇调整，然而，融创中国依旧实现逆势增长——2020年全年，融创中国实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。

从业绩来讲，2020年，融创实现合同销售额5753亿元，稳居中国房地产行业第四，在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。

房地产马太效应凸显   超预期降杠杆  融创中国后市可期

公开资料显示，中国房地产行业“强者更强”的马太效应正在凸显。

据《中国住房企业发展报告》统计显示，２０１９－２０２０年度，我国房地产企业数量约为９．７万家，从增长速度来看，未来房企集中化趋势明显，受“房住不炒”等宏观调控影响，房地产行业资金回笼缓慢，大型房企业绩增速放缓，外部融资及压力加大，从新房市场到二手房市场，房地产进入存量时代的下行周期。

而作为头部10%的房地产企业，融创中国不仅实现了超预期降杠杆，更是在此背景下实现各项经营业绩稳健增长。

据融创中国财报显示，截止2020年底，融创净负债率已经大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，预计2022年将实现降至“黄档”。

与此同时，为了实现可持续发展，融创中国还在坚持高标准拿地策略下，持续在土地储备方面发力——据其2020年财报显示，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。

与此同时，为了不断满足人民群众美好生活的需要，融创中国还不断推动产品创新，打造“I AM I”年轻化生活新主张下，持续升级户型、社区、服务等。

在财务指标明显改善，充裕优质土地储备基础上，融创中国获得了券商的肯定，对此，2021年2月19日，光大证券在《融创中国跟踪报告》中表示，‘随着公司结算增厚权益，财务指标逐步优化，杠杆水平逐步回落至合理区间，公司蓝筹价值将逐步显现，综合考虑维持“买入”评级。

与此同时，2021年1月17日，西南证券也在融创中国相关报告当中表示，“预计公司 20/21/22 年 EPS 分别为人民币 6.98/8.49/9.77 元，对应的动态市盈率为 4.4/3.7/3.0 倍。考虑到公司土地充沛优质、销售有望 回暖及多元化业务发展，维持‘买入’评级。”

“地产+”产业   融创中国实现长期可持续发展

“地产+”产业的发展路径，这不仅增加了融创中国的抗风险能力，而且还让融创中国在地产之外，增添了更多的想象空间，实现了长期可持续发展。

公开资料显示，在融创中国“地产+”策略下，融创中国在物业服务、文旅方面都走出了独特的发展路径。

以融创服务来讲。

据融创服务2020年年报显示，2020年融创录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

融创服务管理层在业绩会上表示，“在在管面积方面，融创服务在2021年还将会保持较高增速，大概会有上亿在管面积增长。另外，在母公司和独立第三方的在管面积上，2021年和2022年会有一个均衡水平。其中一半来自于第三方，一半来自于母公司，在管面积的增加途径包括市场外拓、收并购以及合作。”

对此，融创中国的表现及未来增长潜力得到了中信证券的认可，在中信证券相关报告中表示，“看好公司的未来发展，给予公司2020/21/22年0.19/0.40/0.66元EPS预测，给予公司2022年25倍PE，目标价19.69港元/股，首次覆盖，给予‘买入’评级。”

此外，据国信证券《物业管理行业专题报告（二）》相关分析报告显示，预计在2030年，中国物业管理行业规模有望达到3.2万亿元。

无疑，这让融创服务的未来发展充满了想象力。

融创文旅的发展潜力同样值得关注。

据融创中国2020年业绩报告显示，2020年，融创文旅实现收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%，与此同时，融创文旅还完成了全国布局，目前在全国18个城市规划了18个滑雪场，是国内最大的室内冰雪运营商。

2020年，融创文化除了实现七大动画工作室布局，还在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。

伴随着融创服务、融创文旅、融创文化等多方发力，这不仅能够与地产业务直接实现互补，而且还能反哺地产，使其保持长期稳定发展能力。