心酸的金地集团：是谁导演了这场戏？

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

论2020年的心酸，金地集团可以说一把“心酸泪”，辛苦努力了一年，然而这个曾经的“地产贵族”金地集团不仅掉队，而且债务缠身，还被投诉，怎可说一个惨字就能解释的。

曾经辉煌一时的金地集团（600383.SH）是如何一步步走向今天这般境地的？是谁导演了这场戏。

昔日“贵族”折戟 疯狂掉队

房地产界永远不缺乏“黑马”和“精英”，优胜劣汰更是万物适用的法则。

作为成立30多年的老牌房企，金地集团曾风光无限，与万科、保利地产、招商地产并称为“招保万金”。然而时过境迁，在其他房企如碧桂园、恒大等不断追赶的大背景下，曾经的“招保万金”已经变成了如今的“碧恒万融”。

1988年，“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业，由深圳市福田区国资局发起成立。不过，就是这样一家微小的企业最终成长为全国性房地产上市公司。

1991年，该公司更名为深圳市福田区金地实业开发公司，并将公司主业正式转向房地产业，这就是金地集团的前身。

1993年，金地集团取得房地产经营权，此后，金地集团向深圳市体改办提出申请，进行“现代化企业制度改革试点”并获得批准。

随后，说到做到，于是，金地集团的房地产业务开张了。

1994年，金地集团开发的第一个住宅小区“金地花园”正式开始推向市场，受到了广泛的关注。1996年，“金地海景花园”公开发售，“金地海景花园”作为当年深圳豪宅的代名词，创造了深圳住宅销售速度和均价新高，金地集团也因此一炮而红。

1998年，对于金地集团来说，是一个重大意义的时刻——年仅四十的凌克成为金地集团董事长，全面掌舵金地。他从区属二级企业的总经理，到金地集团总经理，再到金地集团的董事长，凌克把自己的一生都放在了金地，不断地带领金地集团成长。

凌克掌舵后的金地，不再满足于偏安深圳一隅，开始向着全国性房企迈进。

2000年11月，金地集团签下北京郎家园地区72000平方米土地，成功登陆北京，成为入驻首都CBD商圈的又一家异地房地产企业，金地至此开启了全国布局之路。

2001年4月，金地集团成功登陆资本市场，并被誉为地产界“招保万金”——资料显示，上市一年后，金地集团就以最快的速度完成了以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局以及西进武汉的战略布局。

不过，自从2006年以后，由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等综合因素影响，金地集团逐渐从四大房企中掉队。

2010年，万科销售额达1026亿元，保利销售额660亿元，而金地的销售额仅为280亿元，不足保利的一半。在2011年前三季度房地产企业销售排行榜上，金地集团的销售金额仅排在第15位，销售面积排在第19位，不仅被万科、保利、中海等巨头远远抛离，同时也被雅居乐、碧桂园、富力等后起之秀抛在身后。

直到2016年，金地才突破千亿大关，2019年跻身两千亿房企俱乐部。尽管如期进入两千亿阵营，但金地集团的销售规模增速并不快。2016-2019年，金地集团的签约销售额增速分别为63%、39.9%、15.3%、29.76%，可见增速出现回落。

更可怕的是，没有对比就没有伤害，对比同行，金地集团的尴尬更是清晰可见：

从房地产销售额榜单来看：

2020年金地集团的销售额为2426.8亿元，然而在地产销售额榜单中仅排14位，因为曾经一个梯队的万科销售额已经破7000亿元，就连保利都进入了5000亿元房企阵营。

从盈利来讲，金地集团业绩也掉队。

金地集团历年财报显示，从2017年到2019年，金地集团营业收入分别为376.62亿元、506.99亿元及634亿元，不仅与万科、保利相差甚远，而且相比后期之辈招商蛇口2019年976.72亿元的营收规模，金地集团也存在不小的差距。

面对“掉队”的事实，金地集团也是一言难尽。

金地集团也玩起了“借新还旧”的游戏

“知耻而后勇。”

或许这正是金地集团的写照。

资料显示，从2015年起，金地集团就开始了其迅速扩展之路。

近些年，掉队的金地集团一直奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式，以使自己重回头部房企行列。

比如，金地集团正在开始加快销售和推盘速度 ，当然，在金地集团的努力下，金地集团的销售额取得了极大突破。不过，正如金地董事长凌克所言，一切高周转的打法，快拿地、快销售、快建设、快结转，都离不开一个核心串联要素：高杠杆，金地集团也不例外。在扩张的同时，巨额的债务成为了悬在金地集团头上的一把刀。

据相关数据显示，在2015年，金地集团的所有负债合计917.3亿元，但到了2019年，金地集团的所有负债合计增加至2524亿元，在短短几年的时间里，负债增长逾1.7倍，这样的速度着实令人吃惊。

而公布的2020年三季报数据显示，金地集团的总负债已经达到了2976.91亿元，其中短期借款为28.66亿元，长期借款为364.8亿元，有息负债超过1120亿元。负债总额已经逼近3000亿元大关。

分析债务结构发现，金地集团主要以流动负债为主，流动负债占总负债比超过了77%，截至2020年三季度，金地集团流动负债有2299.76亿元，主要为应付票据及应付账款230.22亿元，一年内到期非流动负债435亿元，合同负债达到1054.06亿元。

值得注意的是，随着有息负债快速增长，金地集团的财务费用也相应增加。2017-2019年利息支出分别为22.72亿元、36.51亿元以及48.71亿元，而同期，金地集团的净利润仅为68.43亿元、80.98亿元、100.75亿元。增加的财务费用对利润形成了一定的侵蚀。

此外，从偿债能力指标上来分析，近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑，这也意味着其偿债能力在逐渐恶化。

在巨额债务带来的巨大压力之下，无奈的金地集团频频玩起了“借新还旧”。

2021年1月13日，金地集团宣布完成2021年第一期中期票据15亿元人民币的发行。本期中期票据简称“21 金地 MTN001”，产品代码为“102100046”，发行规模15亿，发行期限3年，发行利率为3.88%，起息日为2021年1月13日，到期日为2024年1月13日。

金地集团发行的公告显示，在2020年金地频频发行债券进行融资。据统计，2020年，金地集团共发行四次超短期融资券，四次中期票据发行和一次公司债，且发行利率在3.5%左右徘徊。发行债券的目也主要是为了借新偿旧。

例如，金地集团2020年度第一期超短期融资券、2020年度第一期中期票据用于偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”；2020年度第二、三、四期超短期融资券，则全部用来置换此前兑付“18 金地 SCP003”的自有资金。

在房地产调控越来越严的大背景下，如何降低负债规模成为了摆在金地集团眼前的难题，亟待解决。

维权风波不断 金地到底怎么了

近年来，在追求极速规模扩张下，金地集团不断被爆出项目违规及安全问题。甚至在不少城市，频频出现的“品控问题”，让不少消费者心寒。

2020年9月，在一则东莞住建局于发布的《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》中，金地物业因通过暴力手段对待维权业主而被判处寻衅滋事罪。根据通报的内容，金地物业“涉黑涉恶”事件的起因，是由于某地产公司与金地物业将楼盘的架空层违规建设成办公用房，被部分业主投诉，进而导致业主维权。

尽管物业服务纠纷对房地产行业来说并不新鲜，但金地集团2020年多个项目被投诉，这使其受到监管部门点名。

2020年7月，金地在武汉的4个项目均因虚假宣传而被业主维权。而依照相关法令，金地集团虚假宣传、变相实行价外价等行为已属于违法违规行为。

同年7月，金地还因涉嫌虚假宣传而付出巨额代价。据广东省深圳市龙华区人民法院执行裁定，金地深圳项目的样板房和宣传资料所宣传的“别墅包含地下负一层及夹层”，因在收房后被认定为违法建筑、强制拆除而被23位购房人告上法庭。法院酌定，金地共需赔偿8109.3万元，其中约7400万元为给业主的赔偿金，剩余500多万元被查封、冻结。

多年前，金地集团董事长凌克曾对媒体说：“房地产企业的发展固然要快、要规模，但首先得把产品做好。公司发展要在‘好’的基础上求‘快’，而且要把这个‘好’放得权重大些。”

然而多年之后，面对安全问题频发，维权风波不断的现状，恐怕凌克也是无言以对。

走着走着，金地集团或许已经迷失了方向。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）