连吃6跌停12.83万股民“躺枪” 美好置业“不美好”

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

连续6个交易日跌停，股价腰斩，12.83万股民躺枪，美好置业（000667.SZ）真的“不太美好”。

公开资料显示，从2021年1月15日开始，美好置业股价开盘报3.79元/股，之后一路下跌，收盘闪崩直接跌停。1月18日更是开盘即跌停。连续两个跌停后，美好置业于1月18日表示一切经营活动正常。

然而这并没有止住美好置业的下跌态势。

从2021年1月19日至1月22日，美好置业继续跌停，截至1月22日收盘报2.02元/股，总市值为49.83亿元。

6个跌停之后，美好置业市值蒸发近35亿元，这让很多投资者叫苦不迭。对此，不少网友表示，辛苦钱都陪葬在这里面了，还不知道什么时候打开跌停板。

巧合的是，2021年1月20日，美好置业发公告称，该公司控股股东目前正在筹划与集团产业链相关（涉及物业服务行业或建筑行业）的重大交易事项，相关环节正在沟通中。

此次股价大跌是否与该重大交易有关呢？目前尚未可知。

前身：名流置业的“逆势成长”

“美好置业”当初并不叫做“美好置业”，而是叫做“名流置业”。

1993年，凭借着“名流花园”项目，名流置业在一众闽系房中突出重围。

说起“名流花园”，就不得不提一个人，那就是美好置业的创始人刘道明。

公开资料显示，刘道明，1956年生于湖北洪湖市峰口镇新沟村。1973年在北京某部队担任工程兵，刘道明曾如此介绍自己，1973年当工程兵时做了二件事，一是搞修缮；二是在西山建了一个档案库，比如参加了北京的纪念堂的修建。他没有提及的是，在工程兵部队，刘道明当过团文书，后来又当上代理参谋等职务，不过，他后来主动放弃提干机会学习驾驶。退伍后，回到老家洪湖县城，还有湖北驻京办、湖北驻沪办当司机。

1988年是刘道明人生的转折点。

这一年，刘道明在海南下海，开始了其创业历程。在海南的前几年，他还曾出任由武钢和鄂钢等大企业牵头组建的企业家集团经理，1992-1993年海南房地产火热之际，他先后投资采石厂和地产，积累了一些资本。1993年，刘道明在海南正式组建了名流置业，打造了“海南名流花园”“海南名流国际同城”等项目，凭借着这两个大项目，名流置业成为了当时闵系房企的佼佼者。

1994年初，刘道明注册成立了名流集团有限公司，以北京为中心拓展华北区域，并成功推出了在北京有相当知名度的名流花园，名流花园一炮打响，此后刘道明就带领名流置业不断地展开全国布局。

2002年至2006年，名流置业主要是立足于武汉深耕发力全国市场，2007年，名流置业通过协议和并购的方式一举收购了包括武汉、重庆、惠州在内的7家项目公司，进军全国市场。2008年初，更是完成了总额高达30亿元的巨额增发，一时风光无限。

凭借名流置业，穷苦人家的孩子刘道明人生实现了逆袭。

在一次演讲中，他曾这样描述自己的人生：“从洪湖新沟村到人民大会堂，从饥寒交迫到几百亿资产，从赤脚走路到坐劳斯莱斯，从初中生到哈佛讲堂”。

从名流置业到“美好置业” 刘道明经历转型阵痛 

“名流置业”正式更名为“美好置业”始于2014年。

更名的同时，名流置业想转型发展的战略也开始浮出水面。

“我不仅要造房子，更要造一种美好的生活方式”。这是刘道明在2014年提出的口号。

此后几年时间里，美好置业相继布局了房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等，实现了多元化发展。

然而，从2017年起，多元化后的美好置业业绩却一路下滑。

2017年，美好置业宣布通过增资扩股的方式，控股国内装配建筑专业施工企业美好装配。他表示，不再将地产业务作为主要投入板块。此后，美好置业的发展方向大幅度地向装配式建筑、现代农业倾斜。

令人意外的是，装配业务并未给美好置业带来新的盈利增长点，反而成为了美好置业业绩增长的阻碍。

财报数据显示，2018年至2020年上半年，美好装配实现净亏损分别为1.97亿元、5.98亿元、2.39亿元。

从2017年至2019年，美好置业实现营收分别为44.38亿元、25.20亿元、36.59%，同比增速分别为-14.72%、-43.21%、45.19%；净利润分别为6.64亿元、2.49亿元、6688.66万元，分别同比下滑0.54%、62.55%、73.12%。2020年上半年，美好置业的净利润进一步降至3461.58万元。

2020年上半年，美好置业装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，81.7%还是由内部项目消化。

更麻烦的是，不仅装配业务连年亏损，发展不顺，而且该业务还间接拖累了美好置业的地产业务。

公开资料显示，美好置业的业务收入依旧来源于地产业务。数据显示，2018年至2020年上半年，美好置业房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%、81.55%。

然而，受累于装配式业务，美好置业大量缩减了拿地力度。

历年财报显示，从2017年至2019年，美好置业新增土储分别为33.1万平方米、35万平方米和44.11万平方米。土地储备从2016年的258.13万平米下滑至2019年的118.91万平米。

截至2020年上半年，美好置业的总土储仅有164.95万平方米。按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，目前的土储开发已经不能满足3年。

主营房产却“土储”不足，新业务转型失利连年亏损，美好置业的盈利能力面临着严峻考验。

或许，对于未来的发展方向，美好置业需仔细考量一下了。

资金承压  无奈“卖子”回血

对于企业来说，培育新的业务需要投入大量资金。而美好置业在业绩下滑的情况下发展新业务，更是耗去了大部分资金。

2019年，美好置业经营活动产生的流量净额为3.74亿元，同比下滑47.30%，2020上半年，现金流情况进一步恶化，净流出2.02亿元。

或许已意识到资金链的潜在危机，于是美好置业频频进行融资担保，据统计，2019年以来，美好置业已经为旗下项目的融资进行过8次担保，涉及信托计划、银行贷款、授信、债务重组等事项。这些资金用途大部分是为装配式建筑项目输血。

因此，在频频融资担保的同时，美好置业的负债也在不断走高。

数据显示，美好置业的负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%。

截至2020年上半年，美好置业的货币资金为17.67亿元，而其一年内到期的非流动负债和短期借款所组成的短期债务合计达到30亿元，货币资金远不足以覆盖短债。美好置业的融资受到了极大的限制。

面对资金紧缩，负债走高的压力，美好置业最终无奈地选择了转卖资产。

2020年12月31日，美好置业发布了两份资产转让公告。其一是拟转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司（以下简称“塘厦宝光”）100%股权，交易对价为9亿元。

值得注意的是，2018年5月，美好置业全资子公司收购塘厦宝光时付出的对价为3.2亿元，包括股权转让款1亿元，承担负债2.2亿元。而塘厦宝光近两年盈利几乎为0，负债也扩大至7.4亿元。

其二是拟转让安徽东磁投资有限公司（以下简称“安徽东磁”）100% 股权，及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司（以下简称“合肥名流”）100%股权。两项交易合计对价13.08亿元。

对于出售子公司股权，美好置业在公告中表示：”有利于保障公司整体经营目标和发展规划的顺利实现，提升公司资产流动性和运营效率”。

而如今，转让事项还未完成，美好置业就在股市里遭遇了重大挫折，对于美好置业来说能否顺利完成资产出让，或许还未可知。

美好置业究竟何去何从？

GPLP犀牛财经也将继续持续关注。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）