千亿梦后愁绪满怀 中国奥园的融资压力有多大？

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

“逐梦者自强不息 有志者奋斗无悔”，这是中国奥园（03883.HK）董事会主席郭梓文发表的2021新年贺词。郭梓文表示，2020年的中国奥园是厚积薄发的一年，逆势圆满完成了全年目标。

然而现实真的如此吗？

在房产行业整体艰难的2020年，中国奥园在资本市场上的各种动作显示出经营焦虑，事实上，在一份被指责虚报合约销售和回款等诸多问题的做空报告当中，中国奥园的另一面目显现。

“郭承包”与中国奥园的“成长烦恼”

回首2020年，中国奥园在资本市场上确实留下了不少的足迹。

中国奥园收购京汉股份股权，奥园健康收购京汉控股旗下的乐生活智慧社区服务，拆分旗下文旅板块上市等，都见证了中国奥园的发展野心。

公开资料显示，中国奥园发迹于20世纪90年代，同大部分房企一样，在改革开放的大潮中快速成长。

中国奥园的创始人郭梓文更是被称为业界的传奇大亨。有趣的是，提起创始人郭梓文，不少人会称呼他的绰号“郭承包”。

公开资料显示，郭梓文出生于番禹的一个教师家庭,童年丧父，当过车间电工、设计师，大学毕业后参与了番禺电厂和一个旅游区的筹建工作。1991年，郭梓文拿着东拼西凑的5万元，通过承包负债累累的番禺建安装饰公司，淘到了人生第一桶金。此后他又先后承包了五家国企,还成为了当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的名人,“郭承包”这一绰号也就是来源于那个时期。

当时，郭梓文的承包生意做得风生水起，可是在中国房地产业正值低迷的时期,郭梓文却结束所有承包企业，开始转行投资房地产。

1996年，他在一块荒地上推出的第一个楼盘获得了成功，成立了金业集团（中国奥园前身），开发了“金业别墅花园”项目。自此之后,郭梓文持续深耕房产开发行业,1998年6月，金业集团将旗下的“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克公园”，同时宣布与中体产业联合开发“奥林匹克公园”项目。

郭梓文提出的“体育休闲＋地产”“运动就在家门口”的复合地产开发理念让“广州奥林匹克花园”一炮而红，成为了备受追捧的名盘。1999年，广州奥林匹克花园获得国家体育总局全国首个“阳光健身工程”称号。2001年7月13日，北京申奥成功，郭梓文的“奥林匹克公园”项目更是名声大噪，一夜之间身价倍增。因此，中国奥园也算是在房地产圈站稳了脚跟。不仅如此，2002年，郭梓文还进入了《福布斯中国100富人榜》。

但是，就在中国奥园红极一时的时候，中体与中国奥园因奥林匹克名称的专利权反目。随后，2002年7月，金业集团正式更名为奥园置业。2003年初，中国奥园买下诚成文化欲借壳上市，不料却深陷其贷款担保黑洞的漩涡，上市惨遭搁浅。

一系列的风波后，中国奥园面临着资金链断裂和人员流失风险，在建的广州南沙奥园等项目也陷入了停滞，再加上公司内一批管理层骨干相继离开，陷入了尴尬的发展境地，郭梓文也渐渐消失在了公众视野中。

纵向扩张野心

正如郭梓文新年贺词中讲的“自强不息”，中国奥园的再次重启也验证了这一点。

2006年，苦苦寻求东山再起的郭梓文迎来了新的希望。美国国泰财富基金宣布入股中国奥园20.5%，这为其注入了强大的动力，2007年10月，中国奥园终于在香港联交所上市，发行7亿股，招股认购量逾203倍，募资额达36.4亿港元，当天股价暴涨了30%。

此外，2007年，已经42岁的郭梓文，又重新出现在了富豪榜中，位列《2007胡润房地产富豪榜》第28名。

上市后的中国奥园毫不掩饰自己的野心，收购、拿地、多元发展业务，一路在资本市场狂奔。

2016年，郭梓文提出了加速重仓珠三角区域的发展策略，与此同时，中国奥园进行大规模拿地。相关数据显示，2016年至2018年，中国奥园合同销售额分别为256亿元、455.90亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%，3年的时间里实现了快速的发展。

2018年11月29日，奥园集团正式更名为“中国奥园集团股份有限公司”，中国奥园管理层表示︰“近几年来，中国奥园实现持续跨越发展的良好态势，综合实力持续提升。未来将形成‘一业为主、纵向发展’的业务格局。”

中国奥园官网显示，目前业务包括地产、商业、科技、健康、文旅、资本投资、跨境电商、城市更新、建筑工程、奥园美谷（医美）等10大板块。

来源：中国奥园官网

值得一提的是，中国奥园在拿地方面从未停下脚步。2020年9月4日，中国奥园发布《收购报告书》，宣布旗下的深圳奥园科星投资有限公司拟收购京汉股份29.99%的股权。据了解，京汉股份在广东阳江有29.4万平方米的土储资源，而且阳江处在大湾区与北部湾城市群的交汇点，其土地资源无疑有很大的价值。

来源：中国奥园公告

在“房住不炒”“三道红线”等监管政策的压力之下，大部分房企都放缓了拿地的步伐，而中国奥园依旧坚持强拿地策略，更是在2020半年报中直接提出：“将继续发挥收并购传统拿地优势，持续关注招拍挂市场，积极寻找资产包收并购机会，持续增加土地储备”。

这无疑彰显了中国奥园亟待扩张的野心。

被做空后股价狂跌 现金流紧张融资压力巨大

2019年，中国奥园全年销售额实现1180.6亿元，同比增长29%，这也意味着正式迈入了千亿房企行列。2020年，中国奥园整体销售额达1540亿元，已经稳坐千亿房企宝座。

不过，作为新晋的千亿房企“新贵”，这些年中国奥园在追逐销售额的同时，也埋下了不少的隐患。

2020年3月，一份由匿名人士发布的做空报告一度让中国奥园陷入市场舆论中。报告指出，中国奥园违规将数百亿元借款通过信托融资和旗下奥园股权投资基金注入到子公司的非控股权益部分，此外还存在虚报合约销售和回款等诸多问题，虽然，中国奥园也针对此报告及时进行了澄清，但是此事也让其股价受到了重挫，市值半个月内跌去40%。

不过，从相关数据来看，较大的债务压力显然是压在中国奥园头上的一把刀。

财报显示，2017年至2019年，中国奥园的负债总额分别为986.80亿元、1581.24亿元、2528.84亿元，负债规模大幅增加。而经营活动所产生的现金流量净额却持续流出，2017年和2019年，现金流净流出分别为67.63亿元、18.25亿元，2020年上半年现金流进一步流出，扩大至122.85亿元。

在债务承压下，中国奥园近些年开始频发债券，据统计，自2020年至今，已经发行了5期债券进行融资，

除此之外，为了融资中国奥园还不惜拆分孱弱的小体量物业，启动上市融资。

2019年3月，中国奥园旗下的物业公司奥园健康生活（03662.HK）正式上市，发行1.75亿股，最终融资将近6亿元。除了奥园健康生活外，中国奥园还于2020年10月两次递交招股书，拟将文旅集团分拆上市，目前还未通过聆讯。

一边是巨额的负债，一边是拿地的野心，中国奥园未来又将何去何从？

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）