珠江实业旧疾未除 新患来袭 拆借拆出“大窟窿”

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2020年预亏6亿元，深陷25亿元资金拆借困局，珠江实业（600684.SH）最近着实有些“苦恼”。

2021年1月30日，珠江实业发布业绩预告，预计2020年实现净亏损为6亿元左右；预计2020年实现扣非净亏损为9亿元左右。珠江实业表示，业绩亏损主要是由于投资的债券利息出现逾期，进行计提减值所致。

事实上，作为成立40年的老牌房企，近年珠江实业的发展并不如意，在房企市场上逐渐被边缘化。

2021年1月12日，一则关于资金拆借的进展暨风险提示公告，更是将珠江实业重新推至公众视野中。

每个企业都有属于自己的荣光，但过去的荣光未必能照耀到太远的未来。

20世纪90年代的广州，是中国改革开放浪潮的缩影，而许多房企也正蓬发于这里，珠江实业也不例外。

1979年，广州珠江外资建设公司（珠江实业前身）正式挂牌成立，同年承建广州白天鹅宾馆，开创了国内工程总承包的先河。1980年，珠江外资建设开始涉足酒店业务，总承包了建造花园酒店 、中国大酒店。1984年，又总承包建设天河体育中心。1985年，珠江外资建设与香港繁星有限公司在瑞士成立中星（瑞士）有限公司，负责海外业务拓展。1989年，正式更名为广州珠江实业总公司。1993年，珠江实业在上交所上市，成为了广州首家房地产上市公司，也是全国最早上市的房地产企业之一。

前期的珠江实业实现了飞跃式发展，从给城市留下的烙印来说，珠江实业毫无疑问是广州先行军之一。花园酒店、白云宾馆、世贸大厦、华侨新村、天河体育中心，塑造了广州城区最早的天际线，影响至今。而颐德公馆、珠江花城等楼盘也颇受好评。

然而，进入21世纪后，珠江实业却迅速跌落。

在2003年后，中国的房产行业处于黄金时代，当合生创展、恒大、富力等纷纷迈开全国化拓展步伐的同时，珠江实业谨小慎微，大大缩减了拿地的步伐。

据了解，2018年珠江实业房地产开发业务集中在广州、湖南、安徽、海南等区域，待建、在建、在售共14个项目。其中，房地产储备项目3个，持有待开发建筑面积为51.44万平方米，与2017年底基本持平。

而截至2020年上半年，珠江实业房地产投资开发业务一共15个项目，持有待开发建筑面积为77.29万平方米，这也意味着，在将近两年的时间里，珠江实业几乎没有新增的项目。

值得一提的是，在多年前珠江实业就意识到土地储备不足，是发展最大的掣肘，然而从珠江实业近年的表现来说，关于土地储备不足的现状珠江实业并没有任何改善。

此外，管理层混乱也是珠江实业面临的一个忧患。2018年至2019年，珠江实业高层震荡，连换3任董事长，其中一任董事长因涉嫌违法被查；2020年1月，广州市纪委监委在其官网上公布了十一届广州市委第七轮被巡察单位公开整改情况。其中就通报了珠江实业集团整治违规设“小金库”情况，给予了党内警告处分2人、诫勉处理1人、责令检查1人。管理层乱象频发，逐渐让市场对珠江实业失去信心。

在地产黄金十年里，珠江实业未能抓住机遇，这让这位昔日创造无数辉煌的地产大亨正逐渐退出房地产的一线阵营，被房地产界的“后浪”远远甩在了背后。

作为一家老牌粤系房企，珠江实业也曾风光无限，然而在上市近30年的今天，却被市场逐渐遗忘。

这一切到底是为什么呢？很大程度上与其一直以来惨淡的业绩有关。

公开资料显示，珠江实业在经历2017年42.4亿元营收巅峰后，其业绩便一路下滑。

从财报数据来看，2017年，珠江实业营收为 42.4亿元，同比增长 3.39%；实现归母净利润 3.6亿元，同比增长7.99%。

2018年，珠江实业营业收入骤降至34.05亿元，下滑19.70%；实现归母净利润2.45亿元，下滑31.78%；

2019年，营收进一步下滑13.41%至29.48亿元，净利润下滑10.67%至2.19亿元。

2020以来，叠加新冠肺炎疫情影响，珠江实业的业绩继续滑落。截至三季度末，实现营业收入仅为19.79亿元，同比下降4.98%；实现净亏损为1313.34万元，同比降128.36%；扣非净利润更是亏损扩大至7513.51万元。

除了亏损外，珠江实业的经营现金流也出现大幅萎缩。2019年，经营性现金流流出1.23亿元，同比下滑126.25%。截至2020年9月末，珠江实业已经有8.35亿元的现金流缺口，同比下降204.43%。

面对业绩不振、资金短缺窘境，那些难以推进的项目，自然成为了珠江实业抛售的对象，并借此为珠江实业的业绩增色。

据了解，2019年末，珠江实业出售海南锦绣实业有限公司51%的股权，由此录得2.92亿元投资收益。原本它年度扣除非经常性损益后，净亏损1.73亿元，但经此一举，利润得以转正，达到了2.19亿元。

2020年，珠江实业继续“卖子”盘活资产。2020年9月23日，珠江实业宣布拟向控股股东珠实集团（持有珠江实业31.1%股权）转让颐德大厦所有权，转让价为16.22亿元。

与此同时，珠江实业还公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司（简称“天晨公司”）49%股权，挂牌底价不低于2.13亿元，对应项目为广州海珠区的珠江天晨。受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款。

为了充实运营资金，珠江实业2020年还向珠实集团借款不超过25亿元，借款利率不超过6.5%；完成发行了8亿元超短期融资券、15亿元中期票据等。

值得一提的是，放眼广州的其他几家上市公司，恒大地产、保利地产的年销售额已进入5000亿元俱乐部，“同门兄弟”越秀地产2020年的销售额也已逼近千亿元，对比之下，珠江实业2020年仅32亿元的销售额更是相形见绌。

借出去钱却收不到利息，这对本就“缺钱”的珠江实业来说无疑是“雪上加霜”。

2021年1月22日，珠江实业对外披露公告，其向广东亿华房地产开发有限公司（下称“广东亿华”）提供约11.13万元债权投资于2021年1月18日到期未获清偿，占其2019年经审计归母净资产的34.63%。

珠江实业与亿华公司的交集还需追溯到3年前。

2018年初，珠江实业与广东亿华、广州景兴、广州熊光投资、广州景点商业城签订《广州市景豪坊项目合作合同（珠江-安信）》、《广州市景豪坊项目合作合同（珠江-景兴）》，约定受让安信信托所持广东亿华41%股权，并向广东亿华提供11.13亿元债权投资。

珠江实业作为委托人、中国工商银行广州北京路支行作为受托人、广东亿华作为借款人签订《一般委托贷款借款合同》，向其发放委托贷款11.13亿元，期限自2018年1月19日起计至2021年1月18日止。如今，珠江实业作为当初承让安信信托退出项目股权的再投资，却遭遇“黑天鹅”事件。

此外，2021年1月11日，珠江实业还发布了一则资金拆借风险公告，截至2020年底，珠江实业对外资金拆借投资余额约25.4亿元，其中约11.54亿元已逾期；约11.66亿元面临偿付风险；已收资金占用费3.17亿元，应收未收回资金占用费7.76亿元。

珠江实业称，2020年第四季度，收到资金占用费约968万元，来自于东湛公司、穗芳鸿华公司和东迅公司，金额分别为53.8万元、378.86万元、535万元。而对穗芳鸿华公司、东湛公司以及亿华公司应收未收的资金占用费分别为1052.87万元、9663.07万元、6.69亿元。

目前，珠江实业正在对关于穗芳鸿华公司、东湛公司、亿华公司的债权进行减值测试。

可以说，以当前的情况来看，不仅是房企欠银行等金融机构的资金到期出现逾期，就连房企之间的资金拆解也遭遇了大麻烦。

想必珠江实业也没料到，这25亿元资金的拆借竟然给自己挖了一个大坑，成了难以言说的痛。

如今，珠江实业背负着20亿元的外债风险，又面临着盈利惨淡的窘境，未来的发展可谓是充满了太多未知。

珠江实业能否平安“渡劫”？GPLP也将持续关注。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）