中南建设穿越逆境的底气：不断改善的三线指标和更清晰的安全边界

作者：肖兔

2021年11月1日，中国人民银行主管的《金融时报》表示，以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。

在房产行业始终保持房地产调控不变的背景下，一直坚持审慎经营的中南建设（000961.SZ）保持了持续稳健增长。

2021年10月29日，中南建设发布2021年三季报显示，前三季度中南建设实现营业总收入610.8亿元，同比增长33.2%，其中，归属于上市公司股东净利润27.7亿元，三年复合增长率29.8%，地产业务实现收入449.4亿元，同比增长41.7%；建筑业务营业收入176.6亿元，同比增长13.0%。

“安全大于利润、利润大于规模”  中南建设一直坚持审慎经营体系

在2021年房地产行业一直处于深度调整的背景下，中南建设能够一直实现稳健增长，这与其一直坚持“安全大于利润、利润大于规模”的价值排序密不可分。

据悉，在该价值导向下，在日常运营当中，无论是项目还是销售包括日常费用，中南建设始终坚持审慎经营体系，这使其最终保持了持续稳健发展。

比如，为了控制投资风险，中南建设始终严格控制新增项目的成本，用理性和纪律约束自己，在拿地的时候实行“优中选优”的拿地策略，坚持缺席集中供地盛宴，这使其避免了2021年的盲目扩展，而且有效降低了成本。据其财报显示，2021年前三季度，中南建设仅有新增项目47个，而新增项目的平均地价则仅有4028元/平方米，比2020年同期下降了17%，总共地价成本总额仅有319.6亿元。而在成本进一步降低的同时，中南建设还进一步扩大销售。

2021年前三季度，中南建设完成地产销售合同金额1536.8亿元，实现销售面积1117万平方米，较2020年同比增长7.4%和4.3%，最终实现回款率高达80%，这与中南建设抓住一切增量节点进行销售，积极存货去化密切相关。

在成本进一步控制而销售规模进一步持续增长的同时，2021年，中南建设则保持了稳定持续增长。

在运营当中通过审慎运营保持增长的同时，中南建设还严格控制负债，避免出现“三道红线”。

目前，三项指标中，中南建设已有两项达标。截至三季度末，该公司净负债率为77.61%，比上半年末减少了17.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比为1.08，比上半年末增加4.85个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为75.81%，比上半年末减少了1.61个百分点。

此外，中南建设的有息负债占比远低于行业平均水平。截至2021年三季度末，中南建设的有息负债规模为637.3亿元，仅占当期销售金额的41.46%。从有息负债的结构来看，银行贷款占比约61%；非银金融机构贷款占比约25%；债券占比约14%，长短期结构均衡。

2021年四季度，中南建设境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元，无到期美元债偿还，最近一笔美元债到期日要到2022年6月。

截至三季度末，公司货币资金约230亿元，是一年内到期的各类有息负债的近1.4倍，再考虑到各项应收款约427亿元会陆续收回，因此后续偿债能力有充分保障。

也就是说，在对负债的严格控制下，中南建设的发展更多是依靠自身稳定的运营效率而并非依赖有息负债。

正因如此，中南建设才能够有底气地表示，将力争在2022年内实现三线全绿。

“防三高” 获股东增持 中南建设安全穿越逆境

在房住不炒和房产税加速推进的长期背景下，房企融资压力加大，销售回款放慢。房地产企业纷纷降负债、去杠杆，财务安全成为行业最为关注的重点。

中南建设的总经理陈昱含就曾用“三高”——“高血压”“高血糖”“高血脂”来描述房地产企业存在的流动性风险、高杠杆率、利润下滑三大经营挑战，新的机会，将留给有准备的稳健安全的长期主义房企。

因此，中南建设早前便未雨绸缪，提出“防三高”的审慎经营主张，用“以能定收”和“以收定投”原则贯穿始终，用更谨慎的预算和资金管理调度全局，勾勒出公司的清晰安全经营观。

中南建设坚持安全审慎运营，减负强筋，苦练内功，预防“三高”风险。

一方面，中南建设坚定去杠杆、轮动布局、合理下沉、规避热点，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。

另一方面，中南建设提高产品研发及生产效率，加强供应链建设，发挥品质和效率的双效价值。中南建设整合了旗下中南置地和中南建筑各自的业务优势，探索和拓展代建和EPC领域，加快探索第二增长曲线。

在严格“防三高”的安全运营模式下，中南建设的现金流趋于稳定。

前三季度，中南建设经营性现金流入约1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的近7倍，经营性现金流入月平均约125亿元；经营活动产生的现金流量净额近14亿元，同比增加近95%，连续四年保持正值。

经营性现金流的管控精度更高，经营目标的弹性也更大，核心意图是保障资金安全。中南建设安全审慎的运营及持续增长的业绩获得市场认可，这成为其穿越逆境的保证。

截止2021年11月2日，共有16家机构对中南建设的2021年度业绩做出预测，预测2021年净利润均值为80.88亿元，较去年同比增长14.28%。

其中，华安证券、国盛证券、天风证券等10家机构“买入”；国泰君安及华西证券2家机构“增持”；平安证券“推荐”；海通证券预测“优于大市”。目标价格最高预测11.34元，最低预测7.13元，平均为8.96元。

此外，中金公司在研报中称，中南建设全年盈利仍将稳增，给予公司“跑赢行业”评级，看好公司的综合实力和安全性。

在业绩保证下，中南建设不断获得股东增持，其长期投资价值凸显。

10月 31日晚，中南建设发布公告称，控股股东中南城市建设投资有限公司（下称“中南城投”）通知，称其已通过公开方式累计增持该公司股份1090.50万股，占总股份的0.29%。

据悉，这是中南建设年内第四次被控股股东增持公司股份。此前的3月、7月、8月，中南城投连续通过公开方式分别增持公司股份约110万股、189万股、188万股。加上此次增持，控股股东共计增资5059.06万元。

中南建设能够获得控股股东的加量增持，是基于控股股东对公司长期价值的认可，彰显其对中南建设发展前景的信心和认真兑现承诺的决心。

追求“三个卓越” 从阵痛中转型突围

2021年下半年来，融资和贷款端的压力开始传导至销售端，百强房企7月至9月单月业绩已经连续三个月同比下跌，且同比跌幅在进一步扩大。作为曾经的房企黑马，中南建设正处于一个经营再平衡的阶段。

为了能够顺利从阵痛中转型突围，中南建设表示，未来几年，将逐步实现“三步走”的目标。第一，加速去杠杆并实现“三道红线”全面达标；第二，收入端挖潜存量，支出端审慎投资，结利端平稳释放；第三，谋划“三个卓越”。

由此可见，从竞争力塑造看，中南建设打通了从投资、建设、运营到服务的全周期价值链，提供城乡建设和运营一揽子解决方案。在此基础上，中南建设可以进行管理输出，提升毛利水平，获取稳定现金流，实现从重到轻的模式转化，进而获得更高估值倍数。

因此，卓越运营、卓越建设和卓越服务事实上成为了中南建设中长期战略目标的核心以及第二增长曲线的基础。

目前，中南建设正在朝着这个目标稳步推进当中。

首先，中南建设将对各区域弱势项目进行重点盯守，拉通区域内资源，实现整体业绩补差；其次，对客户需求进行摸底，拉通内部职能复盘市场情况，根据客户和市场需求及时调整营销策略；同时，中南建设还将关注行业动势，洞察友商动作，通过倒推产品入市时间，错峰推盘以获取最大收获。

从目前的来看，其所在的西安区域目前已签约6个代建项目，山东、江苏等区域公司也会陆续扩大管理输出型业务。

其次，从结利方面来看，中南建设合并报表范围内已售未结资源金额约1215亿元，是前三季度结算收入的2.7倍，在同类房企中处于较高水平。不过，中南建设的结利效率仍有优化空间，平均33个月的交付周期有机会缩短，从而保障后续业绩平稳。

第四季度，中南建设将在销售端继续发力，销售重点在于解决首开项目的开盘去化和长期库存的大力出清，实现最后一季的冲刺目标，比如，2021年第四季度，中南建设将给足营销动作弹药和激励强度。比如，通过线上营销矩阵，与天猫好房、阿里拍卖、企业微信、抖音等线上渠道深度合作，拓宽流量，利用“双十一”“双十二”等节点实现销售放量。

未来，中南建设也将积极深化长期主义战略观，在实现双主业均衡发展的基础上，加快实施卓越运营、卓越建设、卓越服务的“三个卓越”发展路径，形成新的发展格局。