融创中国的阳谋：“四更”战略打造长期竞争力

作者：肖兔

2021年以来的房地产市场不平静。

在2021年上半年，房地产调控政策持续升级,“房住不炒”的主基调不断强化，房企亟需蜕变升级，坚固的基本盘和稳健的增长成为综合实力强的头部房企竞争的基本面。

在这方面，融创中国交出了一份不错的“中考成绩单”。

2021年8月30日，融创中国（01918.HK）发布2021年中期业绩报告显示，2021年上半年，融创中国实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

在稳健增长的基础上，融创中国开启了“四更”战略目标，即更安全、更从容、更长期、更有价值。

2021年上半年，面对外部环境发生的巨大变化，融创中国依然保持着战略定力和增长驱动力，最终实现销售额3208亿元，同比增长64%，总销售额稳居行业前四。

业绩持续增长的同时，融创中国的销售回款率也保持高位水平，非受限现金达到1011亿元，较2020年底增长2.4%，让公司现金流更为充裕，销售增长的同时，融创中国还在土地市场严控拿地总量，提升土地质量，最终达成高标准拿地，从而拥有高质量土储。

其实，早在2019年下半年，融创中国就先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”；自此融创中国在业绩全面增长的同时其负债指标也持续改善，在2020年已经实现杠杆率下降，“三道红线”指标连降两档至黄档，到了2021年上半年，融创中国的财务健康度得到进一步提升。

首先，融创中国发行了两次优先票据，两次发债利率均为融创中国上市以来最低水平。

2021年1月26日，融创中国成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5 %优先票据；2021年3月2日，融创中国额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。

其次，融创中国还于2021年1月20日宣布提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。以较低成本债务替换高成本债务，这使融创中国的融资成本下降，债务结构得到进一步优化。

截至2021年6月30日，融创中国的总资产为1.2万亿元，较2020年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧，加速迈向“绿档”。

一边维持安全稳健高质量增长态势，一边降杠杆优化资本结构，融创中国的经营表现不断收获国际机构的认可。

2021年上半年，标普将融创公司主体评级由BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将该公司评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。

自从2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。

在竞争激烈的市场大环境中脱颖而出，保障企业发展的安全健康，并得到市场及资本的认可，显然这是融创中国长期用心经营和对产品质量坚持的结果。

 融创中考背后：严格备考“产品力”和“优质土储”

在第一轮“双集中供地”结束后，住建部曾表示，要着力建立房地联动机制，北京市限房价、控地价、提品质的做法也将作为新的调控措施关键词，此后该做法相继被多个城市采纳实施。

这意味着，房地产行业将迎来“竞品质”时代，房地产行业回归本质，做好产品与服务成为中国房地产企业安全健康发展的前提，拥有高品质产品力的房企则可以在销售端大放异彩，还将在土地端如鱼得水，可以获得在未来持续发展的“敲门砖”

在这方面，融创中国则是其中的榜样。

资料显示，产品力一直是融创中国的核心竞争力之一。

由于在产品力方面的持续投入，2019年，融创中国获得克而瑞“中国房地产企业产品力TOP1”；2020年，融创中国获得亿翰“房企超级产品力TOP1”；2021年上半年，融创中国再次获得中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”的殊荣。

与此同时，融创中国的产品力还不断与时俱进，受到了市场及用户的认可——公开资料显示，在主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势下，融创中国的“I AM I”产品年轻化创新不断落地，从城市、社区、家庭、生活四大维度升级主流产品，包括武汉公园大观、杭州万融城等在内的代表作一经推出后备受市场认可。

同时，融创中国还对高端客群消费趋势展开了相关研究并逐步升级改善其产品功能，进而巩固了公司的高端市场优势，这使其保持持续稳健增长。

从2018年至2020年，融创中国的年度销售额分别为4608亿元、5562亿元、5753亿元，3年复合增长率12%。

与此同时，在产品力足够获得足够的同时，在土地端拥有大量可售货值的土地则成为融创中国业绩持续提升的另外一个保证。

资料显示，2021年上半年，融创中国获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比为37.9%。货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障该公司经营现金流的充足弹性和绝对安全。

2021年上半年，融创中国还持续加码，在环渤海、长三角、华南、中部核心城市、西部核心城市持续深耕，并建构了突出的领跑优势。据悉，融创中国在20个城市销售额超过50亿元，其中，北京、上海、苏州等9座城市销售额超100亿元，武汉、杭州的销售额超200亿元。

对此，融创中国表示，下半年将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。此外，融创中国还将提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。

这使其在土地资源合作方面更加灵活，同时还在一定程度上降低了成本。

可以说，左手优质的产品力，右手充足的土地储备，这让融创中国的持续稳健增长获得保证，而且还增强了其抗风险能力，支撑融创地产更加从容地面对未来行业各种变化。

融创中国阳谋：“四更”战略打造长期竞争力

2021年以来，“双集中”供地政策在实践中不断的优化，作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，能够有效得起到“限房价、控地价、竞品质”的作用，利于行业健康稳健发展。

2020年，是融创中国的转型之年，正式打开了“均衡高质量发展”的序章。在高周转、高增长的房地产上半场，融创中国提出了“更快速、更均好、更优质、更深耕”的战略使其迅速跻身行业前列。

然而，在房地产行业竞争激烈的下半年，当竞争环境更为激烈和复杂的时候，融创中国也与时俱进，在2021年提出了“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值，与此同时，融创中国还将“四更”准则将作为融创团队基本做事原则，即以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力。

对此，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德曾表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”

而从具体业务来看，在“四更”新战略下，融创中国将全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块，支持精细化管理，为客户创造价值：

比如，在地产板块，融创中国着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营，基于透明、公正、体验好的底层逻辑，为客户创造价值，并支持提升决策和运营效率；

在服务板块，融创中国将技术与业务深度协同，构筑线上线下一体化智慧化服务能力；在文旅板块，融创中国着力通过智能化建设提升用户体验、赋能精准营销、实现精细化

运营及管控，实现管理降本增效。

在保持长期持续增长的前提，保证更均衡、高质量发展的背景下，融创中国还一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解，这也使得融创中国被业界视为风向标，持续创造社会价值，有望在房地产的下半场激烈竞争当中持续保持竞争优势。