半年时间筹备 花样年、彩生活拟分拆商管物业上市

7月26日，花样年控股(01777.HK，下称“花样年”)、彩生活(01778.HK)联合发布公告称，花样年正考虑将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务及商业营运业务于联交所主板上市；彩生活正考虑将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务于联交所主板单独上市。

花样年与彩生活拆分的商管物业部分，拟在开曼群岛注册成立一间实体所持单一集团单独上市。

据悉，彩生活曾是花样年的子公司，于2014年被花样年分拆上市。此次花样年和彩生活分拆商管物业上市，原因又是什么？

分拆上市早有铺垫

此次分拆上市其实早有铺垫。

近半年，彩生活频繁向花漾乐商业服务有限公司（下称“花漾乐商服”）转移资产。5月开始，彩生活陆续向花漾乐商服转移了13家商管公司。其中包括深圳市开际商业物业管理有限公司、深圳市彩生活商业物业管理有限公司、南京好安商业管理有限公司等，花漾乐商服对转移的大部分商管公司持有100%股权。

天眼查显示，花漾乐商服由香港公司邻里乐100%控股，公司法人、执行董事兼总经理陈新禹同时也在彩生活担任董事一职。此外，控股股东邻里乐旗下另一家控股公司的执行董事是彩生活CEO潘军。

邻里乐在5月底进行股权微调后，如今还通过深圳前海邻里乐商业服务有限公司，间接持有万象美物业管理有限公司99%股份。万象美物业前身即万达物业，所管理业务有相当一部分与商业物业有关。

深圳市富昌商业服务有限公司（下称“富昌商服”）是花样年的全资附属公司，于2020年底设立，主要控制深圳市花样年国际住宅物业服务有限公司、深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司。

7月5日，富昌商服宣布以12.6亿元收购绿地旗下上海绿闵物业管理有限公司（下称“绿闵物业”）100%股权。绿闵物业于2019年成立，主要为商用物业提供物业管理及增值服务。

由此，花漾乐商服、富昌商服成为了花样年、彩生活商管业务的重要主体。

商管业务估值高

专业人士表示，相比普通物业管理赛道，当前商业管理赛道热度和估值均较高，且已上市企业较少，故越早上市所能享到的上市福利越高。

“我们一个万象美的营收其实就等于整个雅生活的规模。为什么我们的估值只有雅生活的一半都不到？”潘军曾经发问。在他看来，彩生活的价值被严重低估。

“商业的趋势在上升，住宅的趋势在下降，这就是时代的变化，包括要变成一个资产管理的逻辑。”潘军表示。拆分商管物业上市，或许能讲一个好故事。

作为物业第一股，上市仅3天，彩生活市值便涨超过了母公司花样年。但在2015年4月，彩生活市值达到高峰后一路下降。

彩生活的业绩增长也开始变缓，甚至呈下降趋势。2020年，彩生活营收为35.96亿元，同比降6.5%；毛利为12.07亿元，同比降10.92%。

花样年的业绩呈增长趋势。2020年，花样年的营收为217.59亿元，同比增14.03%；净利润为17.51亿元，同比增16.58%。

花样年曾与彩生活在2014年签立不竞争协定，表示至彩生活终止于港交所上市、或花样年不再持有彩生活30%或以上股份之前，花样年将不会参与任何涉及下列活动的业务：集中于住宅社区的物业管理；工程服务；以住宅社区居民及业主为目标的社区租赁、销售及其他服务。

在花样年与彩生活签订不竞争协定的5年间，彩生活专注于住宅社区物业管理，而花样年继续经营物业开发商业务，涉及主要纯商业物业的物业管理。

为应对物业管理行业日趋激烈的竞争及紧握不断变化的商机，2020年，花样年与彩生活修订不竞争协定，彩生活将专注于包含住宅部分的混合用途综合体物业的物业管理，包括但不限于花样年集团开发的物业。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）