万科郁亮“有点烦”

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2021年6月30日，万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会举行，董事会主席郁亮对于股东的关切与诉求一一进行了回应：

“我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切”；

“钱比过往更金贵、更重要了”；

“物业服务一定会让它上市的，这点放心”；

“抱歉我们的工作不够到位，给你添麻烦了”。

从郁亮的发言中可以看出，万科如今的困境不言而喻。

从傲慢的一哥到如今的服务，万科看起来也同样有点烦。

慢下来的万科跑输同行

“黑天鹅”频发的时代，房企充满诸多的挑战和未知。

万科也同样如此，“宇宙第一房企”的名头早已不在。

事实上，自2017年王石将接力棒交给郁亮，已经4年之久。期间，郁亮对万科的人事、组织架构、管理制度等方方面面都进行了调整，相比王石时期，如今的万科的确“慢”了很多。

慢下来的万科如今面临前所未有的压力：尴尬的行业地位，业绩增长势头乏力，不断下滑的口碑成了其难以言说的痛。

数据显示，2017-2020年，万科净利润分别为280.52亿元、337.73亿元、388.72亿元、415.16亿元，同比分别增长33.44%、20.39%、15.10%、6.80%。同期，万科的毛利率分别为34.10%、37.48%、36.25%、29.25%，呈不断下滑的趋势。

无论是从净利润还是毛利率，万科的盈利能力都大不如前。

在销售方面，2017年至2020年，万科的年度销售增速分别为45.26%、14.54%、3.94%、11.62%，由此可见，万科的增速已经大幅下滑。2020年万科销售增速更是被恒大反超，从第二下滑至第三。

尤其是进入2021年上半年，万科的销售增速继续低于同行。

公开资料显示，2021年前5月，全国商品房销售面积同比增长36.3%，较2019年同期增长19%，全国商品房销售金额同比增长52.4%，较2019年同期增长36.5%。然而万科2021年前5月销售面积同比增长14%，较2019年同期增长8.1%，全国商品房销售金额同比增16.1%，较2019年同期增长7.2%。

与放慢脚步的万科不同，近几年来，几大头部房企都在疯狂追赶。前有已经超越万科的恒大和碧桂园，后有加速追赶的保利发展和融创中国。如今万科的行业地位变得更加尴尬。克而瑞发布的2021年上半年房企销售排行榜显示，万科以3548.1亿元的全口径销售额位居第三，碧桂园和中国恒大分别为4264.2亿元和3561.6亿元。从全口径销售额看，万科与碧桂园、恒大仍在同一梯队。

来源：克而瑞数据

但从权益销售金额来看，万科与碧桂园、中国恒大的差距有所扩大。2021年上半年，万科的权益销售金额为2306.3亿元，碧桂园和中国恒大分别为3007亿元和3387.1亿元。从权益销售金额数据来看，2021年上半年，万科与保利、融创、中海等已基本处于同一梯队。

昔日行业龙头万科沦为老三，可以说随时面临被赶超的风险。或许是意识到万科目前的隐忧，郁亮有了些许焦虑。

2020年12月底，在万科一年一度的大会上，郁亮对万科的发展做出了反思。正如其表示，过去3年，万科的发展的确慢了。

“掉队”的万科要想重回顶峰，如今看来并不容易。

遭遇股价低迷危机

地产主业不振，万科的多元化业务也发展缓慢。

自2012年开始，万科就提出了转型发展，想在地产之外找到新的增长点。此后，万科将业务延伸到商业、物流、文旅、酒店、长租公寓、滑雪度假等各个领域，开始了多元化发展。

不过，万科多元化转型的发展道路并不顺利。

公开资料显示，2019年7月，万科的租赁住宅业务因“万村计划”遭暂停，长租公寓负责人离职；2020年，万科新开业商业面积129万平方米，同比增长约15%，但其商业营收却未达到预期，仅有63亿元，同比微增4.3%；2020年末，万科成立了酒店及度假事业部，与此同时，发展近4年的冰雪事业部被“兼并”。

而且，从各项数据来看，在万科转型发展的这几年，万科的主营业务一直以地产开发为主，多元化业务并未创造太多收益。

年报显示，2020年，万科万物云业务实现收入182.04亿元，长租公寓营业收入为25.4亿元，商业业务营业收入为63.2亿元，万纬物流管理项目的营业收入为18.7亿元。四部分细分业务在集团总营业收入占比仅为6.91%，对收益贡献较小。

万科总裁兼首席执行官祝九胜就曾坦言，万科多元化“不尽如人意”。

值得一提的是，2021年上半年，万科不仅业绩表现遭到市场“吐槽”，股价更是连跌数月。

2021年一季报显示，万科实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现净利润12.92亿元，同比仅增长3.44%。综合毛利率为20.4%，同比下降10.8个百分点，净利率则低至4%。

尽管万科指出，“前几年地产行业的地价普遍偏高，毛利率下滑是行业趋势”。但其增收不增利的业绩表现仍无法令投资者满意。

自3月份以来，万科A(000002.SZ)股价大幅下跌，截至7月7日，股价已跌至最低的23.82元/股，股价跌幅逾27%。

6月30日，在召开的股东大会上，有投资者向万科的大股东深圳地铁提问，“作为大股东怎么看待万科股价持续下跌呢?”

万科大股东深圳地铁董事长辛杰表示：“我们相信万科，它是受人尊重的企业，我们会信赖和支持，深铁选择合作伙伴的原则是不是第一就是唯一，我认为万科在行业内就是唯一，也是第一。万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票”。同时，深圳地铁一如既往表达了对万科商业模式的认可，以及对“从开发为主”转向“开发与经营并重”的经营策略的支持。

郁亮也表示，“我们当然希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。股东的声音我们都听到了，我们希望能够在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。”

不过，在万科跌跌不休的股价面前，或许，股东只能等待业绩和事实说话。

万科也开始了组织架构调整

随着管理红利时代的到来，以及宏观政策层面不断收紧，房地产行业盈利不断下行，整体规模增速也逐渐放缓。如今，组织架构调整、寻找第二增长曲线以适应市场变化已成为房企们的必然选择。

据相关数据统计，房企融资“三道红线”发布以来，50强房企中有17家房企进行了组织架构变革。且组织变革集中发生在头部房企，其中TOP11-20房企中，至少有7家进行过组织层面的调整。

尤其是近两年来，房企组织架构调整的步伐进一步加快，万科也不例外。

据悉，6月23日，万科在其内部转型发展通气会上宣布，将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。

在组织架构方面，万科将对区域划分进行调整，将原有的5个区域调整为7个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北区域。郁亮表示，此次万科要从开发为主转为开发、经营、服务并重，为此要从地产总部变为集团总部，精力放在转型发展上。

基于战略和组织的考虑，万科进行了一系列组织和人事调整。比如，研究与开发专业公会将改组为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，张海将担任该中心负责人，并继续兼任上海区域首席合伙人；为加速推动商业业务发展，王海武将出任印力集团总裁，原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武担任集团执行副总裁和首席运营官。

6月30日，在召开的万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会上，对于此前进行的重大组织、人事架构调整，万科董事长郁亮回应称，“集团之前已经下定决心，2021年特别明确，要加速转型发展”。

从放慢步调到加速转型发展，正如郁亮曾说“万科永远都在变化当中”。只是，未来的万科将走向何方？只有期待时间给出的答案。

不管如何调整，万科依然还是一个房地产公司，而且目前正在面临业绩下滑的风险。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）