阳光城的稳健发展之道

作者：夏日

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

巴菲特把投资比喻为滚雪球：一要有很长的坡,一要有湿的雪。

也就是说，所谓“股神”，不过是因为他找到了“很湿的雪”和“很长的坡”，并且日复一日地坚持向前“滚雪球”。

不仅仅是股神，在生活当中，任何行业都需要“滚雪球”。

比如，在房地产行业，阳光城就走出了一条“滚雪球”似的稳健发展之道。

如果说投资行业最重要的本金是雪的话，那么，房地产行业最重要的本金则是“品质和服务”。

客观而言，从2018年起，中国的房地产行业就进入品质发展的时代。

早在2018年10月，时任中国房地产业协会会长的刘志峰就指出，目前中国房地产市场正在从供应短缺到供求平衡阶段过渡。从宏观上来说，房地产行业还存在供需不平衡、租售结构不合理等问题。另外，住房品质提升也比较缓慢。据中国房地产业协会最新发布的《2018美好居住生活白皮书》显示，去年以来国内房地产消费投诉率呈上升趋势。

这也就是说，在中国房地产市场供需结构发生变化的环境下，中国房地产业已从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段。

而阳光城则是践行品质地产的典型案例。

“整个行业告别过去的暴利时代，回归正常的利润，未来利润是行业的问题。阳光城相信缩量市场下，会是以质定价，会通过规模增加，来实现利润的增加。未来时代不是靠规模，公司何去何从？未来怎么把这家公司变成一家优异的公司，希望我的职业生涯把这家公司变成优秀房地产企业，想来想去就是靠品质。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌曾表示。

公开资料显示，从2017年起，阳光城就提出了从“以客户为导向”升级到“以用户为导向”的经营策略。

对此，中信建投证券分析认为，阳光城从追求规模转向以“品质导向、利润导向”为业务推进原则的核心之后，质量带来了非常正向的作用。

事实证明，阳光城的原则是对的，阳光城的品质策略受到了用户的普遍认可，在品质带动下，阳光城的业绩屡创新高。

据阳光城2019年财报显示，报告期内阳光城实现销售额2110.31亿元，同比增长30%；2019年，实现营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%；

2020年，阳光城财报显示，报告期内，阳光城销售金额实现2180.11亿，营业收入821.71亿元，同比增长34.60%；合并归属于上市公司股东净利润52.20亿，同比增长29.85%。

这跟阳光城内部高度重视居住品质有关——据悉，为了保证居民居住品质的提升，无论从工程质量、产品设计、消费者反馈等多个方面，阳光城都一一践行品质交付的理念，切实践行 “品质可靠、绿色环保”的产品理念，在这个理念下，阳光城的系列作品，无论是滇池半山、龙里望乡，还是上海滨江悦、南京文澜府、杭州檀悦、京兆府、溪山悦、佛山绿岛湖等项目，都可以说是品质之作。

比如，在建造的过程当中，阳光城普遍采用“352”建造体系，保证工程质量，实施“6+1”品质提升行动，围绕外立面、精装修等，全面提升工程品质。

在房屋交付过程当中，阳光城还专门成立了“集团10万+交付专项工作组”，力图做全天候无死角服务、全员客服交付等方式，确保交付后的服务保障。

设计方面，根据各城市的地域属性、历史脉络、风土人情，阳光城的每一个项目都加以更新迭代和产品创新。

以阳光城未来悦为例。

该项目位于重庆北拓主线、中央公园区域行政中心。同时，拥有独特的地理观优势，五大公园环伺。项目采用全小高层围合布局，形成景观中庭，为业主打造私家专属花园；在室内设计方面，未来悦室内精装设计，针对项目地块特征再优化设计，设计风格简单时尚，符合主流市场审美需求，精装内容丰富，配置中央空调、新风系统、地暖、智能化家居产品，可以说是为业主打造了一个绿色智慧家。

最终，在阳光城的品质原则下，阳光城喜获丰收——统计资料显示，2020年，阳光城优秀项目获奖总数量，从2019年的84个增至2020年的158个。其中，地产设计大奖16个、金盘奖38个、园治杯17个。

作为一家品质地产企业，阳光城最终用项目证明了自己。

“房地产开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大，与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”野村证券曾表示。

而在财务健康方面，阳光城也走出了自己的发展之道。

据阳光城2021年一季报显示，报告期内，阳光城实现营业收入为75.23亿元，同比增长12.03%，归属于上市公司股东的净利润为4.85亿元，同比增长12.03%。截至报告期末，阳光城总资产3602.68亿元，其中，报告期内现金流量净额为1.46亿元元，截至2020年末归属于上市公司股东的净资产312亿元。

由此可见，阳光城的财务相当稳健。

其实，早在2020年，面临疫情的考验，阳光城就曾在这方面进行了调整——资料显示，在2020年战胜疫情，房地产行业存量市场的博弈中，阳光城不仅圆满完成了年初提出的六大工作目标，即引入战略投资人、提升资本市场认可度、销售取得2000亿+、投资取得3000-5000亿货值、品质工程再提升以及10万+顺利交付。

果然，经过阳光城一番努力之后，其在财务健康方面再升了一个台阶，这与与中央的“三道红线”政策主张不谋而合。

据其2020年年报显示，截止2020年末，阳光城净负债率于2020年末降至94.90%，同比下降43个百分点；现金短债比1.53，保持高于1，其中，阳光城有息负债规模1060.39亿元，同比下降5.59%，有息负债的短长比3:7，非银融资占比降至20.34%，平均融资成本7.42%，比2019年年末优化28个基点。

尤其在其现金流方面，阳光城的表现更是突出——据其2020年年报，报告期内，阳光城平均回款率约80.16%，实现经营性净现金流入213.54亿元，经营活动产生的现金流量净额同比增加38.69%；期末账面货币资金498.05亿元，全额覆盖325.24亿元的短期有息负债。

此外，在业绩稳步增长之下，阳光城2020年加权平均净资产收益率（ROE）达到20.76%，平均每股收益1.20元，创历史新高，而且，继2019年度将分红比例首次提高至20%后，今年公司进一步将分红比例提高至30%，实现每10股派发现金红利3.81元（含税），较2019年增加了一倍。

如果对比其2019年的表现，我们可以观察到阳光城在过去两年当中，在财务稳健方面的努力。

据其2019年年报显示，在报告期内，阳光城资产负债率为83.5%，有息资产负债率为36.5%；

从最为核心的净负债率来看，阳光城2019年降低净负债率至138%，在报告期内，阳光城实现有息负债总额1123亿元，有息负债短长比优化至3:7，现金短债比1.25；同时，提升银行融资比例，非银占比降至25%，从账面留存现金来看，2019年末账面现金419.8亿元

从现金流方面来看，期内，平均回款率约80.20%，实现经营性净现金流入153.96亿元；期末账面货币资金419.78亿元，全额覆盖335.49亿元的短期有息负债，长短期债务比由1.34提高至2.35，现金状况持续改善。

在财务状况不断改善的背景下，这让阳光城提前完成了国家监管部门针对房地产“三道红线”的监管要求——2020年8月，监管部门为控制风险，针对房地产企业设置了“三道红线”。

在这方面，据阳光城2020年年报显示，阳光城已经成功由“橙档”降至“黄档”，降负债效果显著，尤其是在负债方面，阳光城还提前实现了“三线四档”由橙档降至黄档的目标，净负债率于2020年末降至94.90%。

可以说，在企业的发展及财务稳健成长方面，在品质地产的基础之上，阳光城也走出了稳健发展之道，开始了其房地产“滚雪球”之旅。