京城“地标极”烂尾楼复工 中植系接盘后能否重获新生？

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

毗邻CBD的北京地标级烂尾楼项目中弘大厦，4年后终于迎来复工。

3月31日，中海晟融（北京）资本管理集团有限公司（下称“中海晟融”）在慈云寺6号楼项目（前身中弘大厦）现场举行了开工仪式。而且，中植企业集团、中海晟融、中建三局、东方资产等单位的相关负责人均出现在开工庆典上。

2020年4月8日，阿里司法拍卖平台曾对中弘大厦进行拍卖，当时竞得方是项目最大债权人的子公司。不过，对于该项目的真正接盘人业内一直存在争议。而随着项目的复工，接盘者的传闻终于尘埃落定。“中植系”走向“台前”。

而占据北京黄金地段的中弘大厦，为何会沦为烂尾楼？“中植系”接盘后又能否重获新生？

中弘大厦烂尾4年易主

提及中弘大厦，曾经也是地产圈备受关注的项目。然而却因其开发公司中弘股份频频“爆雷”，导致项目停滞不前。

2011年，中弘股份以7.2亿元的价格收购了三能达所持有的北京中弘大厦所在地块。此项目在5年后才开始动工。2016年6月，中弘大厦正式被推向市场，作为当时CBD少数对外散售的写字楼项目，其销售均价为9万元/平方米，户型在160至1200平方米之间。

出乎意料的是，开工后不久中弘大厦就出现了因资金问题导致的建设缓慢问题。中弘股份更是多次为其提供借款担保，而抵押物即是中弘大厦项目全部在建工程。

2017年，中弘股份流动性危机爆发，年报被事务所出具保留意见、子公司大额债务违约、控股股东股权被司法冻结以及高管离职潮等负面事件，股价暴跌。截至2017年底，中弘股份负债合计367.13亿元，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计为114.64亿元。而中弘大厦也于2017年宣布停工。

临近退市边缘，为了自救的中弘股份曾寻求合作。自2018年起，中弘股份先后同深圳港桥基金、新疆佳龙旅游发展股份有限公司，以及加多宝集团联系在一起，然而3次“自救”的方案最终都以失败告终。

虽然在退市前一个月，与中植企业集团旗下的宿州国厚签署了合作协议，但签署协议一周后，中弘股份就触发了连续20个交易日股价低于1元/股的退市规则。2018年11月8日中弘股份退市，成为A股股价低于1元/股强制退市第一股。其实控人王永红也锒铛入狱。

中弘股份退市后，遗留了一大笔实质性债务，以及不少待处理的资产，其相关资产逐渐进入拍卖流程，中弘大厦就是其中之一。

2020年4月8日，阿里司法拍卖平台对中弘大厦进行拍卖，起拍价为22.62亿元。15轮竞价过后，北京植晟云厦物业管理有限公司（下称“植晟云厦”）以33.12亿元竞得该项目。

值得注意的是，接手中弘大厦的植晟云厦，是一家成立不足半年的公司，它的母公司是东富嘉吉投资管理中心。同时也是中弘大厦司法拍卖的执行申请人。在已披露的逾期债务中，东富嘉吉可谓是中弘大厦最大的债主，整个债务金额达到了33.64亿元。这也意味着，这场竞拍实质上是“以资抵债”。

此外，股权穿透之后，植晟云厦的实际控制人是东银发展。东银发展是东方资产在香港设立的全资子公司，主要做不良资产处置，经手过的各类不良资产整体规模超过万亿元。

不过，值得一提的是，在成功竞得中弘大厦后，东方资产一直未向外界公布对这个项目的处置计划。而彼时，也有相关人士质疑，东方资产虽然擅长处理不良资产，但对于地产项目的处理此前并未接手过，中弘大厦的真正接盘者或许另有其人。

大债主变身买家，本就让这宗拍卖备受瞩目。而竞拍成功后，东方资产长期的“沉默”更是让背后的真相扑朔迷离。

中植系高调“接盘” 中弘大厦重生困难重重

沉寂多年后，中弘大厦有了新的动态。只不过这一次它换了个名字，改为了慈云寺6号楼项目。

4月1日，中海晟融在官方公众号上发表了一篇名为“慈云寺6号楼项目开工仪式顺利举行”的文章。文章显示，3月31日上午，中海晟融在慈云寺6号楼项目现场举行了隆重的开工仪式，中植企业集团、中海晟融、中建三局、东方资产等单位相关领导出席了开工盛典。

来源：中海晟融官方公众号

天眼查APP显示，中海晟融成立于2014年，控股股东为中海晟丰（北京）资本管理有限公司和解直锟，分别持股99.93%和0.07%，股权穿透后其实际控制人为解直锟，持股100%。也就是说，中海晟融实质上是“中植系”旗下的公司。

不仅是官宣复工，中海晟融表示将慈云寺6号楼项目作为该公司在城市不良资产盘活业务中的典型投资案例。由此可以看出，中海晟融在此次资产盘活中占据主导地位。自此，中弘大厦的最终接盘手也落定。

同时，中海晟融还表示，在2020年，中海晟融就通过和东方资产合作的方式入主了中弘大厦，通过司法拍卖竟得该项目。

停滞4年的项目再度复工，这件事并不简单。

中海晟融表示，自2020年4月以来，中海晟融在各方支持配合下，陆续进行了该项目原建设方债务纠纷的解决及与小业主的沟通协商工作，目前已完成相关协议签署并取得复工手续。此外，中海晟融将结合地理位置、周边配套、区域特点、功能属性等因素，对项目进行重新定位与设计。

不过，对于中海晟融来说，”算盘“不能打得太早。无论是从这快土地还是整个行业环境的变化来看，都存在不少隐忧。

公开资料显示，截至2020年，中弘大厦的商业土地剩余使用年期仅为24.86年，办公、地下车库、地下仓储土地剩余使用年期为34.86年，其在土地使用权年限方面并不具有优势。

尤其是，在经历2020年疫情的冲击后，北京的写字楼市场大受打击，在2020年创下了极高的空置率。虽然2021年第一季度有好转，但是这种趋势仍未改变。

目前来看，接盘中弘大厦后，“中植系”能否实现盈利？该项目能否重生？都充满太多不确定性。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）。