万科“断臂”：七折抛售优质商业

来源：睿思机构

春节前夕，万科把旗下最为优质的商业项目——上海七宝万科广场彻底卖掉了。

2月9日，接盘方领展房产基金率先公告披露是项交易。其将以23.84亿元收购由万科持有的上海七宝万科广场的50%权益，收购完成后，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者，而万科则完全退出。

值得一提的是，万科此次出售上海七宝万科广场在价格上折让了近三成。根据公告披露，该商场的估值为70.6亿元，交易协议价则为52亿元。折价抛售优质资产，多少令人担忧万科的资金流动性。

此外，上海七宝万科广场于万科而言亦有一定的里程碑意义。作为万科对于商业综合体的试水项目，上海七宝万科广场的存在也常被视为万科商业序幕开启的开端。如今，该里程碑项目却被选择出让，虽难言万科将从此退出商业领域，但结合此前退出悦榕庄等的种种动作，至少可以肯定的是，万科正在坚定地远离与“重资产”相关的非主营业务。

从资产的角度来看，上海七宝万科广场绝对称得上“优质”。

资料显示，上海七宝万科广场为区域性的商业中心，其中商场共五层，零售总面积约为14.89万平方米，提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验。该商场更与上海七宝地铁站相连，服务半径五公里范围内的虹桥交通枢纽、漕河泾新兴技术开发区及七宝生态商务园区的人口。

万科2022年财报显示，在集团运营管理的商业项目中，上海七宝万科广场营业收入居于首位，营收为4.08亿元，出租率为93.44%，建筑面积为23.71万平方米。

据领展官网披露，上海七宝万科广场2023年客流量约2150万人次，约为闵行区常住人口的8倍及七宝镇常住人口的80倍，相较2022年增长45%。

仅从数据来看，上海七宝万科广场可谓万科在商业领域一次颇为成功的尝试。

在上海七宝万科广场正式推出后，万科曾在2014年对外宣布，商业将成为万科旗下的一大业务板块，且要再造一个千亿商业万科。此后，万科在商业市场上更是动作频频。

2016年，万科联合体完成对印力的收购，至此，印力作为专业商业管理公司，协助万科进行存量项目的运营管理，上海七宝万科广场亦是其中之一。

而后于2018年，万科联合印力完成对凯德20家购物中心的收购，涉总建面达约95万平方米，至此万科亦进一步完善其商业项目的全国化布局。2019年，印力更发起设立两笔资产支持专项计划，以推动商业业务的发展。

尽管如此，万科在商业领域的发展始终不温不火，近年随着经济持续下行，商业运营项目的经营也受到一定的影响。此外，重资产型的商业项目始终需要大量的资金投入以维系，然而随着楼市进入深度盘整期，万科住宅板块的销情持续下滑，回款缩减，也进一步拖累其现金流状况，自然也无力支撑商业板块的持续发展。

有意思的是，早在今年1月，万科针对商业地产业务进行了一次组织架构调整，新成立商业事业部，万科7个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

由此看来，继酒店业务后，万科也开始对商业业务进行收缩调整。处置商业地产项目或将成为万科下一轮的主要任务。而率先选择卖掉的上海七宝万科广场，背后折射的更多是万科处置商业项目的决心。

据知情人士透露，尽管当前万科的融资渠道仍较为通畅，但市场购房需求仍较淡，导致销售回款缓慢，为了提高资金流动性，万科正加大资产盘活力度，而商业地产作为重资产且非主营业务，也属考虑剥离的对象范围内。根据万科最新业绩数据，今年1月，万科录得合同销售面积125.4万平方米，合同销售金额194.5亿元，同比减少32.06%。2023年全年，万科累计实现合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%。

此轮交易中，最大的获益者当属领展。

这已是领展第二次对上海七宝万科广场发起收购，且在项目估值提升的前提下，收购价还较此前低了超10亿元。

上海七宝万科广场原由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。2021年，领展以27.72亿元从GIC手中收购上海七宝万科广场50%股权，由此实现了在上海的首次零售房地产投资。可以说，对领展而言，上海七宝万科广场同样具有里程碑意义。

值得注意的是，彼时，上海七宝万科广场的整体估值为65.8亿元，交易协议价为64亿元。而在新近的这次交易中，上海七宝万科广场的整体估值已提升至70.6亿元，但交易协议价则仅为52亿元，折让幅度达到26.3%。

姑且不论万科的退出是否也存在多少无奈，但领展确是抄了个好底。交银国际日前在研究报告中指出，上海七宝万科广场年化收入为4.872亿元。根据议定交易参考价格52亿元计算，收益率为9.4%，并可每股派息提升约1-2港仙。

作为上海七宝万科广场的“新主人”，领展透露，于交易完成后，该商场现有的零售管理人将留任六个月，以确保顺利整合。其后，领展会接掌商场的营运，并会在适当时间重塑品牌。

较早前，领展曾公开披露旗下两大品牌——“领展广场”及“领展中心城”，其中，“领展广场”以社区商场定位，集中为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验；“领展中心城”档次相对略高，定位为内地核心城市“中心”地带的地标性零售商业体。

由此推断，未来上海七宝万科广场或将更名为“领展广场”。目前领展在国内共有四座“领展广场”，广州、北京各两座。

有市场人士指出，上海七宝万科广场的完全获得，对领展在国内市场的拓展有一定的裨益。

当前，领展正着力推动轻资产模式，借助对外输出品牌及运营服务等，从而实现国内市场扩张，未来全新升级为“领展广场”的上海七宝万科广场，无疑将成为该品牌体系中的又一成功案例进行推广复制。

当然，领展还需要努力提升品牌在国内的知名度及市场认可度。市场人士指出，经过多年发展，上海七宝万科广场已有一定的市场认知度，然而“领展”作为商业品牌在国内的知名度并不高，七宝万科广场更名后如何成功扭转市场对该项目的刻板印象认知，对领展同样是个不小的考验。

事实上，近年领展在国内经营物业收益表现亦强差人意，令市场对于品牌拓展能力亦颇有顾虑。

最新数据显示，截至2023年9月30日，领展于中国内地的以人民币计算的物业收入净额同比增加2.5%，不过以港元计算，受外汇影响收益及物业收入净额分别同比下降6%和3%。

出租率方面，截至2023年9月30日，领展于内地物业组合的出租率维持在95.8%；零售业务的平均续租租金下降5.2%。估值方面，领展内地物业的总估值约315.75亿港元，同比下降10.22%。其中零售物业的估值约234.13亿港元，同比下降11.01%。