亚证地产亏了！向股东出售资产反“倒赔”近1亿港元

6月23日，天安中国（00028.HK）和亚证地产（00271.HK）联合发布公告，天安中国向非全资附属公司亚证地产发出有关建议事项要约函，以10.8亿港元收购亚证地产所有联营公司丹枫集团权益以及丹枫集团所持全部物业权益。

同时，建议收购事项完成后，亚证地产应将建议收购事项所得款项宣派特别股息每股0.95港元。

来源：亚证地产公告

根据公告，此次收购包括5项物业，即鸭舌洲港湾工贸中心和海湾工贸中心、大潭红山半岛第一至四期、湾仔帝后商业中心及油塘华顺工业大厦及车位。亚证地产透过丹枫集团而持有的5项物业总建筑面积约135.9万平方尺，建议丹枫集团应占总建筑面积约48万平方尺。

官网显示，亚证地产原名丹枫控股有限公司，于1973年成立，并于同年在香港上市。2016年，亚证地产及其附属公司被天安中国全资附属公司Autobest Holdings Limited所收购，并成为最大股东。亚证地产经营业务范围包括香港经营物业投资，物业租赁及物业管理业务等。

业绩承压 亚证地产转让资产解负

业内人士认为，天安中国的目的是接盘亚证地产在香港的合联营公司，所以亚证地产需在交易前，完成对丹枫集团的重组。也就是剔除丹枫集团全资控股公司，仅保留合联营公司。

在公告中，天安中国也表示，参考亚证地产于去年底每股资产净值3.5港元，亚证地产股份价值被低估，愿意以集团内部重组方式透过收购建议连同分派特别股息，提供机会释放亚证地产潜在价值。

公开资料显示，目前，丹枫集团旗下的香港合联营公司包括邦祺有限公司、上贵投资有限公司、Zeta Estates Limited、Mightyton Property Management Limited、浩博投资有限公司、建唐置业有限公司等。

作为亚证地产的所有联营公司，丹枫集团的业绩表现并不算好。

年报显示，2020年亚证地产录得营收5125.1万港元，同比下降8.38%，净亏损5665万港元，同比下降197.65%。而截至2020年12月31日，丹枫集团的权益约占亚证地产净资产的58.8%。2020年，丹枫集团净亏损7063.1万港元。显然，丹枫集团的业绩表现对亚证地产整体的业绩有一定的影响。

从亚证地产方面来看，自2017年起，其业绩逐年下滑。

根据年报，2017年至2020年，亚证地产营收分别为6000.4万港元、5845.4万港元、5594.4万港元、5125.1万港元；净利润分别为1.69亿港元、1.13亿港元、5801.4万港元、-5665万港元。

在业绩承压之下，亚证地产选择转让丹枫集团与其经营情况不无关系。

值得一提的是，由于亚证地产并未持有丹枫集团联营公司的控制性股权，选择将丹枫集团交由股东经营。

公告显示，亚证地产所持丹枫集团的权益仅占天安中国2020年净资产约10%，天安中国的物业持有能力较亚证地产强，收购一事有助于让丹枫集团所持物业权益的收益最大化。

派息总额高于收购款 亚证地产不挣反赔

根据公告，建议收购事项完成后，亚证地产将以收购所得款及2020年度可分配溢利用于宣派0.95港元/股的特别股息。

作为亚证地产的控股股东，天安中国自入主以来，就为亚证地产制定了长期的投资策略。

按照天安中国的投资策略，自2017起至今，亚证地产已向其股东分派合共每股0.875港元的股息，与要约价2.75港元相比，回报率约为31.8%。

然而，经全面考虑亚证地产2020年度的财务状况及营运后，亚证地产董事会认为，亚证地产现有的现金资源应保留用于亚证地产的营运，于2020年并未宣布及分派任何股息。

但此次收购事宜，0.95港元/股的特别股息高出2017年至今的数额，在一定程度上存在不合理性。

值得关注的是，天安中国为亚证地产控股股东，其持有的股数约为9.3亿股，按照0.95港元/股派息，天安中国将获得约8.835亿港元，约占此次交易总金额82%。

数据显示，截至6月28日，亚证地产的总股本为12.41亿股，按照0.95港元/股派息，派息总额将达到11.79亿港元，高于10.8亿港元的收购款。

这意味着，此次收购，天安中国代价只用了1.944亿港元。而亚证地产不仅没有得到10.8亿港元的收购款，还倒赔了近1亿港元。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）。