赴港IPO！最大独立物企长城物业能否解忧？

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

6月16日，长城物业向港交所递交上市申请，华泰国际和中国平安资本(香港)为联席保荐人。

长城物业表示，计划将募资金额用于进一步扩大业务规模及市场份额，并通过收购及投资分散其管理的项目及物业类别，包括收购或投资物业管理公司、城市营运服务公司、增值服务供应商等，以进一步提升其提供增值服务的能力。

与地产开发商分拆物业上市的模式不同，长城物业是“不依赖任何关联地产开发商”的独立物业管理公司。早在2017年7月，长城物业在其官方微信表示，正在筹谋A股上市，为公司谋求更大的资本力量，但最终不了了之。

资料显示，长城物业于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展业务。目前，长城物业的物业管理业务分布在中国31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。

招股书显示，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，服务业态包括住宅、写字楼、商业综合体、政府办公楼、工业园区等。在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，为大约300万名业主和社区住户提供服务。此外，长城物业还有130个由其合营企业管理的总建筑面积为5930万平方米的项目。

物业管理费、毛利率均低于行业均值

长城物业的营收项目主要有物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。物业管理服务是长城物业的最大营收项目。2018年至2020年，物业管理服务总营收占比分别为79.3%、78.1%、76.3%。2021年第一季度，物业管理服的总营收占比为77.6%。

来源：长城物业招股书

收入方面，2018年至2020年，长城物业的收入分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元；净利润分别为0.71亿元、1.34亿元及2.07亿元。2020年第一季度和2021年第一季度，长城物业的营收分别为6.93亿元、7.84亿元，净利润分别为0.47亿元、0.50亿元。总的来看，长城物业的业绩呈现逐渐上涨的趋势。

不过，在收益增长的同时，长城物业物业费以及整体毛利率长期的地位，仍是其需要面临的难题。

招股书披露，2018年至2020年，其平均物业管理费分别为约1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月；截至2021年3月31日止三个月，住宅物业的管理费为1.6元/平方米/月，非住宅物业为2.4元/平方米/月。

公开数据显示，2020年百强企业管理项目平均物业费为3.84元/平方米/月，住宅物业的管理费为2.05元/平方米/月。显然长城物业的平均物业管理费以及住宅物业的管理费均低于行业均值。

招股书显示，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。跟据相关数据，2020年42家上市物企平均毛利率达29%，长城物业的毛利率水平低于上市物企平均值。

碧桂园服务入股 面临流动资金风险

上市前夕，碧桂园服务成功入股长城物业。

2021年4月29日，长城物业原股东之一成都市盛美同赢投资合伙企业（有限合伙）（以下简称盛美同赢）与碧桂园服务签署股份转让协议书，盛美同赢以5.4亿元的转让其所持1332.14万股股份予碧桂园服务，在长城物业占15.28%股份。

来源：长城物业招股书

截至目前，上述股份转让已经完成，股份转让完成后，长城物业由熙城睿家、熙城睿和、中洲资本、碧桂园服务、熙城睿丰、熙城睿盈和熙城睿安等分别持股约20.70%、18.50%、18.22%、15.28%、11.85%、8.95%及6.5%。碧桂园服务位居长城物业的第四大股东。

另外，在招股书中，长城物业提到，人工及分包成本可能面临波动，且人工及分包成本的上升可能损害公司业务并降低盈利能力。

招股书显示，2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日止三个月，长城物业的人工成本（入账列为僱员福利开支）分别占总服务成本的33.2%、34.5%、35.5%、36.5%及38.9%。同期，分包成本（主要记录为安保、保洁、绿化及园艺服务成本）分别占总服务成本的39.1%、37.2%、37.2%、39.5%及36.2%。由于人工及分包成本合共占服务成本的重大部分，长城物业认为控制及降低人工及分包成本以及其他运营成本对保持及提升利润率至关重要。

值得一提的是，长城物业表示，其分别于2018年及2019年12月31日录得流动负债净额5.21亿元及5.19亿元。截至该等日期长城物业拥有流动负债净额主要由于公司的贸易及其他应付款项分别为9.83亿元及10.23亿元，以及可赎回股份分别为5.69亿元、5.62亿元。长城物业坦言，流动负债净额让其面临流动资金风险。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）。