万物云拯救地产大佬？

作者：苏年

马上到年底了，很多上市公司都开始纷纷催收欠款。

而万物云（02602.HK）面对高达99.89亿元的应收账款，却不像很多上市公司那么焦虑，因为他直接上演了一场“资本大戏”，开出了“以资抵债”的戏码。

近期，万物云发布公告称，拟收购上海祥大房地产发展有限公司（以下简称“上海祥大”）的45%股权，初始代价为7.12亿元，其中有5.9亿元将用于万科对万物云债务的偿还。

不过虽然收购了，但是上海祥大依然不是万物云的附属公司，业绩也不会出现在万物云的财务报表上。

上海祥大是万科通过全资子公司控股的企业，而上海祥大持有在上海浦东新区洋泾街道的办公与商业物业（即上海滨江万科中心及光合新座），准确的来说，就是项目处于上海陆家嘴核心地段。

陆家嘴大家都知道，上海市中心中的中心嘛，这里每天来往办公的人员非常多，尤其是金融从业人员更是数不胜数。

而对于收购上海祥大的股权，万物云表示，在上海祥大持有物业的辐射范围内，万物云在管项目19个，其中10个是住宅楼盘，在管小区户数超1万户。而上海祥大旗下的上海滨江万科中心，为商业综合体项目，这里距离陆家嘴中心区约10分钟车程，商场有助于万物云构建“蝶城+社区商业”的互利发展模式。

1.万物云收购万科资产均为商业物业

其实，这已经不是万物云第一次跟万科进行“以资抵债”的关联交易了。

早在11月1日，当时双方就进行了一次，万物云以1.5亿元的对价，从万科手中收购了武汉新唐共祥商业管理有限公司50%的股权，其中1.25亿元用应收款抵债，而仅剩下的0.25亿元需要以现金支付，而完成收购后，万物云将间接持有武汉新唐名下的全部资产（包括目标项目）的50%权益。

而武汉新唐持有武汉市江汉区常青一路218号武汉唐家墩城中村综合改造项目k3地块的武汉新唐广场及与之配套的全部地下车位使用权。

主要资产武汉新唐广场总建筑面积约7.48万平方米，包含地上5层和地下1层，2015年正式营业。截止到8月底，该商场的项目节点出租率为90.5%，并且，该广场的位置也处于万物云云蝶城“唐家墩街道”范围内，在周围500米的范围内，万物云在管住宅项目有4个。

而上海祥大旗下的主要资产上海滨江万科中心，项目建筑总面积达6.7万平方米，包含写字楼即滨江万科中心（地上25层）、商场即光合新座（地上4层）、地下车库（地下2层）。商业租户大多数是餐饮企业，而办公租户则是服务类、金融类企业。

截止到10月底，上海祥大的投资性房地产估值约13.37亿元，经过调整，上海祥大100%股权对应价格最终确定约为15.82亿元。

而上海祥大2022年至2023年的除税前净利润分别是约为35.26万元、3167.24万元；而对应期内除税后，则分别净亏损约254.60万元、1313.20万元。

这家公司在这两年亏损，主要是之前疫情影响以及周边道路施工影响所致。而公司的盈利能力还是可以的，所以万物云最终选择收购上海祥大的股权。

2.万科欠万物云应收账款的40%

在今年万物云的半年报上，万物云贸易应收款项及应收保证金约为94.5亿元，较2023年末增加38.74%，而关联方万科及附属公司应收账款高达约38.2亿元，占比约40%。同期，万物云的贸易应收账款减值拨备约为5.44亿元，较2023年末增加29.52%。

今年8月份，万物云曾表示，下半年与万科的关联交易将主动降低，而应收账款将与万科协商用经营性资产抵债的方式解决。尽可能地通过非开发商主营业务更好发展来弥补，保证公司收入的正向增长。

近几年，万物云与万科关联交易的比例不断降低，2021年至2023年分别是19.2%、16%和13.5%，到了今年上半年更是降低到10.1%。万物云还准备继续减少双方的关联交易。

但是，在接下来仅剩的1个月中，万物云是不是还会因为应收款项，继续收购万科资产，以降低关联应收款。

那么，下一笔万物云的收购将落在哪里呢？

今年9月底的时候，万物云将IPO募集的资金用途进行了修改，为“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等）”分配了约18亿元的资金。

这是否表示，万物云依然有计划继续进行大笔收购资产呢？

截止到今年8月31日，万物云未动用的募资净额约33.43亿元，而这些钱最终将落在哪里呢？

在2023年的业绩会上，朱保全曾提出“蝶城+社商”的构想，在蝶城范围内去寻找到经营不善的社区商业并进行改造，尝试让居民与社区mall形成一种紧密的消费联动。这样在推动住宅社区保值增值的同时，还可以推动社区商业资产的保值增值。

而武汉新唐广场和上海滨江万科中心就是可以作为打造“蝶城+社商”的模式，不光是万科为了抵债出售的资产，也是万物云的发展策略在其中。

截止到2023年底，万物云的蝶城数量为621个，在计划中，2024年将推动不少于100个蝶城的流程改造，还计划在布局内有超过800个蝶城具有开展社商业务的机会。

这样一看，万物云收购是不是就早已有规划呢？

在很多人看来，物业公司解决关联方应收账款，而地产公司通过处理资产回收资金是一个双赢的局面。

毕竟，公司要活下去，那么首先要面临解决的就是债务问题了。不管是最终选择债务重组，还是选择抛售资产，对于解决债务都是一个好的结果。